HR, 7 juni 2013, nr. 12/03843 (Hof Arnhem, MK II, 3 juli 2012, 11/00758, V-N 2012/2016)
(Art. 17 Wet WOZ)
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak heeft de Ambtenaar zich bediend van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Toepassing van de bedoelde methode brengt mee dat de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 januari 2009 moet worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Het geschil betreft zowel de hoogte van de voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen huurwaarde als de te hanteren kapitalisatiefactor.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust de last om de juistheid van de door hem in aanmerking genomen huurwaarde en kapitalisatiefactor aannemelijk te maken. Daartoe heeft hij in hoger beroep overgelegd een taxatierapport van 7 februari 2012 van A en een – ten opzichte van de versie die in eerste aanleg is overgelegd – aangepaste waardematrix, welke bij het taxatierapport behoort. In deze waardematrix zijn ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak de gegevens van een drietal verhuurde referentiepanden opgenomen, waarvan de taxateur ter zitting van het Hof onweersproken heeft verklaard dat de aldaar gehanteerde huurwaarden zijn gebaseerd op de daadwerkelijk ten aanzien van de opgevoerde referentiepanden gerealiseerde huren.
4.4 De Ambtenaar is, naar het oordeel van het Hof, niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Weliswaar heeft de Ambtenaar in hoger beroep een aangepaste matrix overgelegd waarin de daadwerkelijk gerealiseerde huren van de opgevoerde referentiepanden zijn opgenomen, maar deze referentiepanden verschillen qua bestemming (100 percent verhuurde kantoorpanden) zo zeer van de onroerende zaak dat zij daarmee onvoldoende vergelijkbaar zijn. Bovendien heeft de Ambtenaar de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Hij heeft immers slechts de getaxeerde waarden van de opgevoerde referentiepanden gedeeld door de vorenbedoelde met de – met de onroerende zaak onvergelijkbare – referentiepanden gerealiseerde huren. Daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten zijn door de Ambtenaar niet overgelegd.