Hoge Raad 25 april 2008, 43.995, LJN BD0473

Artikel 3.8, Wet IB 2001

Samenvatting

Belanghebbende heeft zijn landbouwbedrijf in 2001 gestaakt. De tot het ondernemingsvermogen behorende woning met erf, twee bioloodsen en landbouwgrond zijn overgebracht naar het privévermogen. Bij de bepaling van de WEV is uitgegaan van de complexwaarde. Hof Den Haag (NTFR 2007/968) zag geen reden voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor wegens duurzame zelfbewoning voor de bioloodsen en een restperceel. Hiertegen komt belanghebbende vergeefs in cassatie. Ingeval een woning, die min of meer dient voor duurzame zelfbewoning, behoort tot een complex van onroerende zaken dat als zodanig wordt gewaardeerd, is er volgens de Hoge Raad slechts reden voor het in aanmerking nemen van min of meer duurzame zelfbewoning bij die tot het complex behorende onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt. Nu dit niet geldt voor de bioloodsen en het restperceel is er geen reden voor een waardedruk wegens duurzame zelfbewoning voor die vermogensbestanddelen. De zaak wordt echter verwezen naar een ander hof, omdat Hof Den Haag een essentiële stelling niet heeft besproken.

Rechtsoverwegingen

3.3. Bij de beoordeling van de middelen I en II moet het volgende worden vooropgesteld. Bij een waardering als complex wordt van de desbetreffende onroerende zaken de waarde bepaald met als uitgangspunt dat deze na de beste voorbereiding als één geheel worden verkocht aan de meest biedende partij, die de onroerende zaken vervolgens direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze complexwaarde wordt bepaald ingeval de verkoop van de onroerende zaken als complex meer opbrengt dan de verkoop van de afzonderlijke onderdelen. Gelijk de Hoge Raad heeft beslist in onder meer zijn arrest van 18 november 1959, nr. 14.109, BNB 1960/4, en zijn arrest van 13 november 1996, nr. 31.491, BNB 1997/10, is min of meer duurzame zelfbewoning een omstandigheid welke de waarde in het economische verkeer van een woning kan beïnvloeden en waarmee derhalve bij het bepalen van die waarde rekening dient te worden gehouden. Ingeval een woning als zojuist bedoeld behoort tot een complex van onroerende zaken dat als zodanig wordt gewaardeerd, is er slechts reden voor het in aanmerking nemen van min of meer duurzame zelfbewoning bij die tot het complex behorende onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt.
3.4. ’s Hofs uitspraak en de stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat de bioloodsen en het restperceel op het moment van staking van belanghebbendes onderneming door belanghebbende niet voor woondoeleinden werden gebruikt. Het Hof heeft dan ook – wat er zij van de daartoe door het Hof gebezigde gronden – met juistheid geoordeeld dat er geen reden is voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor wegens duurzame zelfbewoning voor meerbedoelde vermogensbestanddelen. De middelen I en II kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.
3.5. Middel III betoogt dat het Hof in zijn overwegingen geen aandacht heeft besteed aan de wijze waarop de Inspecteur het als één onroerende zaak gewaardeerde erfperceel van 5.000 m² kunstmatig heeft gesplitst in een erf (2.650 m²) en een restperceel (2.350 m²) – de Inspecteur heeft de waarde van het restperceel berekend als zijnde een evenredig deel van het getaxeerde erfperceel – en dat belanghebbende met verwijzing naar andere taxaties heeft beargumenteerd dat de door de Inspecteur toegepaste berekeningsmethodiek onjuist is. Het Hof is aan deze stelling ten onrechte voorbijgegaan. Middel III dat hierover klaagt, is mitsdien gegrond.
3.6. Middel IV kan niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu dit middel niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.7. Op grond van het hiervoor in 3.5 overwogene kan de uitspraak van het Hof niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

Commentaar

Wanneer op het tijdstip waarop een woning door de eigenaar wordt overgebracht van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen, de eigenaar deze woning heeft bestemd voor min of meer duurzame zelfbewoning, vormt deze omstandigheid een waardedrukkende factor (vergelijk HR 18 november 1959, nr. 14.109, BNB 1960/4). De Hoge Raad oordeelde in zijn uitspraak van 14 juni 2000, nr. 35.550, NTFR 2000/862 dat de waarde bewoond bepaald kan worden door uit te gaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat en deze waarde te corrigeren in verband met de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden verwacht. Omdat na het verschijnen van deze uitspraak in de praktijk onduidelijkheid heerste over de wijze van de invulling van de waarde bewoond, heeft de staatssecretaris in zijn besluit van 16 mei 2001, nr. CPP2001/1381M, NTFR 2001/772 een werkwijze ter harmonisatie van de uitvoeringspraktijk kenbaar gemaakt. Deze werkwijze komt er globaal genomen op neer, dat afhankelijk van de leeftijd van belanghebbende de waardedruk wordt gesteld op 25% tot 35% van de waarde vrij opleverbaar. In de praktijk heeft deze werkwijze algemeen ingang gevonden.
Onduidelijkheid bleef echter bestaan over het feit of de waardedruk wegens min of meer duurzame zelfbewoning doorwerkte naar de bedrijfsopstallen. Verschillende rechtbanken en gerechtshoven hebben de afgelopen jaren hun hoofd gebogen over deze problematiek (vergelijk onder andere Rechtbank Arnhem 22 februari 2006, nr. 05/01724, NTFR 2006/502, Hof Arnhem 7 juni 2006, nr. 04/00883, NTFR 2006/993, Hof Arnhem 24 mei 2007, nr. 04/00909, NTFR 2007/1019, Hof Den Bosch 28 juni 2007, nr. 06/00115, NTFR 2007/1538 en Rechtbank Breda 19 april 2007, nr. 05/01090, NTFR 2007/1348). Door genoemde rechterlijke instanties werd veelal getoetst aan het criterium of de onroerende zaken in kwestie, op het moment van overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen direct en in volle omvang door derden in gebruik konden worden genomen. Ook in onderhavige zaak heeft het hof het geschil aan dit criterium getoetst (Hof Den Haag 3 april 2007, nr. 06/00131, NTFR 2007/968). De Hoge Raad maakt dit criterium echter niet tot de zijne (r.o. 3.4: ‘wat er zij van de daartoe door het Hof gebezigde gronden’) en oordeelt dat slechts een waardedruk wegens min of meer duurzame zelfbewoning in aanmerking kan worden genomen indien de desbetreffende onroerende zaken op het moment van staking min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt. Met dit oordeel sluit ons hoogste rechtscollege aan bij zijn uitspraak van 17 oktober 1990, nr. 26.762, BNB 1990/336, waarin werd overwogen dat bij de waardering van een pand dat pas ten tijde van de overgang naar het privévermogen wordt bestemd voor min of meer duurzame zelfbewoning, de waarde vrij van huur dient te worden aangehouden.
De Hoge Raad heeft thans een grens getrokken tussen onroerende zaken waarop wel en onroerende zaken waarop geen waardedruk wegens min of meer duurzame zelfbewoning in aanmerking kan worden genomen. De vraag is of bij het trekken van deze grens aansluiting kan – of zelfs moet – worden gezocht bij de toepassing van het eigenwoningforfait. Met andere woorden: kan alleen een waardedruk in aanmerking worden genomen op die onroerende zaken die tot het moment van overgang onder het eigenwoningforfait vielen? Beantwoording van deze vraag gaat echter het bestek van dit commentaar te buiten.